Артем Цогоев | Недвижимость

Окулус Репаро! Не тот Рэдклифф. #оффтоп #шутка

💜 По данным АКОРТ продажи готовой еды в федеральных продуктовых сетях по итогам 2025 года прибавили в среднем 30%, а продажи горячих напитков в крупных сетях за первое полугодие выросли более чем на 30-40%. 💜Пожалуй, всем посетителям супермаркетов становится заметен тренд - в магазинах появляются не только островки с кофемашинами, но уже и зоны посадки, напоминающие традиционные кафе. Особенно это касается крупных форматов, типа «Перекрестка». 💜 Масштаб перестройки торговых залов хорошо виден по конкретным сетям. У «Пятерочки» более 85% объектов уже оснащены пекарнями и кофе-поинтами. «Магнит» за 2025 год увеличил число кофе-точек с 3 000 до 5 000. «Лента» по итогам первого квартала 2026 года открыла точки продажи горячего кофе во всех 270 гипермаркетах и начала запускать мини-кофейни в супермаркетах. «Дикси» за два года утроила среднесуточные продажи напитка - с 12-15 до 40 чашек. 💜 X5 отчиталась, что в 2025 году готовая еда дала 4,5% выручки, а к 2028 году долю планируется довести до 7%. Причина спроса структурная: по опросу ВЦИОМ, более 40% домохозяйств в России состоят из одного человека, и этот показатель удвоился за двадцать лет. 💜 Для собственников помещений супермаркетов это, безусловно, хорошие новости. Кофе-поинт, пекарня и зона готовой еды - это дополнительные электрические мощности, вентиляция, водоотведение и перепланировка торгового зала. Сеть вкладывает в конкретное помещение собственные деньги, и стоимость ее выхода из объекта растет. Чем дороже арендатору переехать, тем ниже риск ротации и тем охотнее он подписывает и продлевает договор аренды. 💜 Кофе и выпечка относятся к высокомаржинальным категориям с высокой частотой покупки: в «Пятерочке» напитки в 2025 году стали покупать на 86% чаще. Это повышает и трафик, и товарооборот на квадратный метр. В проектах, где арендная плата привязана к товарообороту, рост этих категорий транслируется в арендный поток автоматически, без переговоров об индексации. 💜 Отдельно отметим: кофе на вынос и свежая выпечка потребляется сразу в торговом зале и требует физического присутствия покупателя. Ровно поэтому сети и вкладываются в этот формат: он привязывает покупателя, создаёт лояльность. Для собственника стрит-ритейла это аргумент в пользу устойчивости физической точки. 💜 Мы в SimpleEstate обязательно учитываем технические параметры, которые позволяют арендаторам, ритейлерам продуктов питания, развивать форматы кофе навынос и готовой еды. Эти характеристики сегодня напрямую влияют на срок аренды и на устойчивость отношений с арендатором.

🛏 Апарт-отели (в том числе курортные объекты) в последние годы стали одним из самых обсуждаемых инвестиционных инструментов на рынке недвижимости. ❓Но почему они могут принести разочарование инвесторам? Что может пойти не так? Где могут быть проблемы? 🏙 Локация, локация и локация. Неудачное расположение объекта может стать и причиной неудачных инвестиций. Даже роскошный апарт-отель с первоклассным управлением не принесёт ожидаемую доходность, если он находится в неподходящем месте. Критичны транспортная доступность, близость к деловым центрам или туристическим объектам. 🛠 Управление и проектные просчёты. Эффективность апарт-отеля зависит от качества управления и отсутствия проектных ошибок. Неудобные планировки, плохая звукоизоляция, проблемы с инженерией — дефекты, которые невозможно или крайне дорого исправить после завершения строительства. 🥊 Двойная конкуренция. Возможна ситуация, при которой номера в гостинице будут сдаваться в обход УК по сниженным ценам, что приведёт к ценовой конкуренции из-за расщепления контроля над номерным фондом. 💸 Инфляция расходов. Рост RevPAR выглядит впечатляюще, но если затраты на содержание, коммуналку и персонал растут теми же темпами, то чистая доходность не увеличивается или даже падает. 🌞 Сезонность спроса. Городские апарт-отели менее подвержены сезонным колебаниям, но для загородных / рекреационных объектов сезонность критична — загрузка может варьироваться от 90-100% в высокий сезон до 15-20% в низкий. Перед вложением в апарт-отели инвесторам желательно тщательно оценивать локацию, опыт УК, конкурентную среду, проектные решения и бизнес-модель отеля. 👍 Спасибо, Кэп. 🔥 Анализ спасёт инвестиции! 👀 Столько рисков....

🔬Анализ best use: пример (почти из жизни) 💡Представьте: инвестор приобрел на торгах трехэтажное здание в Подмосковье. Здание пустует уже несколько лет, но расположено в перспективном месте. Что делать дальше? Как извлечь максимальную выгоду из этого актива? Здесь на помощь приходит анализ best use. 💰Инвестор, приобретая объект ориентировался на низкую цену входа и интуитивно рассматривает несколько вариантов использования здания: создать мини-торговый центр, переоборудовать под мини-гостиницу или снести и построить высотный жилой комплекс. Каждый сценарий имеет свои плюсы и минусы, но какой из них принесет наибольшую прибыль при допустимом уровне рисков? 🤓Консультанты, проводящие анализ best use, изучают локацию, конкурентное окружение, спрос на различные виды недвижимости в районе расположения объекта. Оценивают техническое состояние здания, возможности его реконструкции, а также юридические и градостроительные ограничения. В ходе анализа может выясниться, что новое строительство жилья в этом месте невозможно, зато есть потенциал для создания складского или индустриального комплекса – и это становится новым сценарием для рассмотрения. 🧮 Для каждого сценария разрабатывается детальная финансовая модель. Расcчитываются затраты на реализацию, потенциальные доходы, финансовые метрики (IRR, NPV и т.д.). Учитываются риски: например, насыщенность района торговыми площадями или сезонность спроса на гостиничные услуги. Все данные сводятся в сравнительную таблицу, позволяющую наглядно оценить преимущества и недостатки каждого сценария. 📑 В итоге инвестор получает обоснованный ответ на вопрос «что делать с объектом?». Возможно, оптимальным решением окажется создание мини-отеля – это обеспечит стабильный доход при умеренных затратах на реконструкцию. Или же анализ покажет, что наиболее выгодно будет продать объект специализированному девелоперу, а не уходить в затратный процесс реконструкции. ✅ В любом случае, решение теперь базируется не на интуиции, а на тщательном анализе всех факторов и возможностей. ⚡31 августа 2026 года (понедельник) стартует второй и последний в этом году поток образовательной программы «Анализ Best Use 2.0». 🔥 Осталось всего 7 мест в мини-группе из 10 человек.  Регистрация и подробности: bu.atsogoev.com